Nachfrage auf dem Kölner Immobilienmarkt bleibt hoch

GREIF & CONTZEN legt aktuellen Bericht zum Investmentmarkt Köln vor

(businesspress24) - Viele wollen kaufen, wenige verkaufen – auf den Punkt gebracht ist das die derzeitige Situation auf dem Kölner Immobilien-Investmentmarkt, den die Immobilienexperten von Greif & Contzen in ihrem jetzt veröffentlichten „Investmentmarktbericht Köln“ unter die Lupe nehmen. Darin analysiert Greif & Contzen die wichtigsten Entwicklungen auf dem Markt der Büro-, Einzelhandels-, Gewerbe-, Industrie-, Hotel- und Wohnimmobilien.

Es zeigt sich, dass die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien in Köln weiterhin auf ein deutlich niedrigeres Angebot trifft. Folge des Nachfrageüberhangs: Das Transaktionsvolumen sank 2012 im Vergleich zum Vorjahr um vier Prozent. 2011 lag der Gesamtumsatz auf dem Kölner Immobilienmarkt bei 3,6 Milliarden Euro, 2012 reduzierte er sich auf 3,4 Milliarden Euro. Allerdings entspricht der geringere Umsatz immer noch dem Niveau des Zehnjahresdurchschnitts.

Die teuersten Einzeltransaktionen in Köln waren dabei gewerblicher Art, wobei etwa die Hälfte der großen Transaktionen auf die Innenstadt entfiel. So übernahm die österreichische Immofinanz Group 2012 den hälftigen Anteil ihres Joint-Venture-Partners Frankonia Eurobau am Projekt „Gerling Quartier“. Der Kaufpreis ist nicht bekannt. Für rund 78 Millionen Euro verkaufte im September 2012 eine Beteiligungsgesellschaft von ECE und Merrill Lynch die restrukturierten „Opern Passagen“ an einen Privatinvestor.

Wohnimmobilien:
Fehlende Anlagealternativen lassen Verkaufsbereitschaft sinken
Den bei weitem größten Anteil am Immobilienumsatz hatten Wohnimmobilien – mit insgesamt 74 Prozent. Dabei entfielen auf das Segment Wohnungs- und Teileigentum 37, auf Mehrfamilienhäuser 20 sowie auf Ein- und Zweifamilienhäuser 17 Prozent. „Das Anlagesegment Wohnimmobilien hat ein besonders hohes Interesse sowohl von privaten als auch von institutionellen Anlegern auf sich gezogen“, erläutert Theodor J. Greif, Geschäftsführer der Greif & Contzen Immobilien GmbH. „Während vor allem für attraktive Mehrfamilienhäuser und größere Wohnungsportfolios mit aktivierbarem Potenzial die Nachfrage steigt, sinkt angesichts fehlender attraktiver Anlagealternativen gleichzeitig die Verkaufsbereitschaft der Inhaber von Immobilien-Assets – die klassische Grundlage für ein Anziehen der Preise.“ Sofern dieser Trend anhält geht Greif & Contzen aber von einer moderateren Preissteigerung aus.

Insgesamt interessieren sich institutionelle Investoren eher für größere Einheiten an Mehrfamilienwohnhäusern, d.h. Wohnanlagen, wohingegen private Investoren überwiegend kleinere Einheiten, sogenannte Zinshäuser, bevorzugen. „Durch ein vergleichsweise geringes Mietausfallrisiko bieten Zinshäuser auch in wirtschaftlich unsicheren Zeiten die Chance auf eine solide Rendite“, erläutert Theodor J. Greif das Phänomen. Zudem würden der prognostizierte Bevölkerungsanstieg in Köln und die sinkenden Haushaltsgrößen die Entwicklung begünstigen.

Zwischen 2004 und 2013 sind die durchschnittliche Wohnraummiete und die Spitzenmiete parallel um rund sieben Prozent gestiegen. Bei den Neuvermietungen hat sich der Trend der steigenden Wohnungsmieten auch 2012 fortgesetzt. Die aktuelle Höchstmiete für Neubauten in sehr guten Lagen ist um 0,50 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Der zu erzielende Preis liegt aktuell zwischen 14 und 16,50 Euro.

Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind sowohl im Altbau als auch im Neubau im Zeitraum von 2009 bis 2011 deutlich gestiegen. Bei Gebäuden mit Baujahr bis 1924 beträgt die prozentuale Steigerung 13 Prozent. Die Preise für Neubauten sind im gleichen Zeitraum sogar um rund 16 Prozent angestiegen.

Büromarkt:
Köln überzeugt Investoren mit besonderen Chancen
Auf dem Kölner Büromarkt genießen vor allem vermietete Immobilien mit langfristig gebundenen Qualitätsmietern unter Investoren eine hohe Aufmerksamkeit. „Dies entspricht der allgemeinen Stimmung auf dem deutschen Immobilienmarkt“, erläutert Greif. Allerdings seien aufgrund niedriger Fertigstellungsraten in den vergangenen Jahren und einer eingeschränkten Verkaufsbereitschaft nur wenige neue Objekte verfügbar. Greif & Contzen beobachtet daher zunehmend Ausweichbewegungen von „Core“-Objekten zu sogenannten „Core+“-und „Value added“-Objekten. „Wir konnten feststellen, dass mehrere Objekte mit höherem Renovierungsaufwand in guter Lage Käufer gefunden haben“, sagt Theodor J. Greif. Ein Beispiel: die Kölner Ringe. Am Hansa- und am Hohenstaufenring wurden beispielsweise drei Bürohäuser älterer Baujahre gehandelt. Eines davon ist für die Umnutzung in ein Wohngebäude vorgesehen. „Mehrere Transaktionen von Gewerbeobjekten mit Restrukturierungsaufwand in guten Lagen belegen“, betont Greif, „dass Köln Investoren besondere Chancen bietet und als Standort überzeugt.“

Auf dem Bürovermietungsmarkt registrierte Greif & Contzen 2012 lediglich einen Großabschluss mit über 10.000 Quadratmetern. Dem steht allerdings eine hohe Anzahl an Mietverträgen über kleine und mittelgroße Flächen gegenüber, so dass insgesamt 270.000 Quadratmeter neu vermietet werden konnten – mehr als im Zehnjahresdurchschnitt. Die Durchschnittsmiete stieg dabei moderat von 11,23 auf 11,37 Euro. Die Spitzenmiete lag 2012 bei 21,00 Euro.


Einzelhandel:
Spitzenmiete steigt weiter
Was die Vermietungen von Einzelhandelsflächen betrifft, übersteigt auch in diesem Segment die Nachfrage in den Top-Lagen das Angebot weiterhin deutlich. Auf der Schildergasse und Hohe Straße werden Spitzenmieten von bis zu 250 Euro pro Quadratmeter erzielt. Die Lage gehört damit zu den Top 3 in Deutschland. Seit dem Jahr 2001 ist die Spitzenmiete um rund 40 Prozent gestiegen. Das entspricht einer durchschnittlichen Mieterhöhung von etwa 3,3 Prozent pro Jahr.

Die zwei bedeutendsten Verkäufe auf dem Markt für Einzelhandelsimmobilien waren 2012 die Transaktionen der restrukturierten „Opern Passagen“ für zirka 78 Millionen Euro sowie des Olivandenhofs. Besondere aktuelle Entwicklungen auf dem Kölner Einzelhandelsmarkt sind die Revitalisierung der Neumarkt-Galerie mit rund 15.000 Quadratmetern Einzelhandelsfläche sowie der Bau des „Gürzenich-Quartiers“ mit knapp 2.000 Quadratmetern.

Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien:
Vergleichsweise knappes Angebot im Kölner Raum
Das Transaktionsvolumen von Gewerbe- und Industrieimmobilien fiel 2012 deutlich geringer als in den Vorjahren aus – insbesondere im Vergleich zu 2011. Im Gegensatz dazu hat das laufende Jahr bereits mit einem Großabschluss begonnen. Anfang 2013 erwarb Prologis am Eifeltor in Köln-Rondorf ein 42.700 Quadratmeter großes Gewerbegrundstück zur Erweiterung seines in unmittelbarer Nähe befindlichen Logistikparks.

Die Mehrheit der neu gebauten Logistikobjekte in Deutschland sind Zentrallager mit mehr als 10.000 Quadratmeter Fläche. „Moderne Hallen dieser Größenordnung werden fast ausschließlich nutzerspezifisch und nur in Ausnahmefällen spekulativ gebaut“, erklärt Immobilienexperte Greif, „sie sind bei Mietern und Investoren stark nachgefragt, jedoch in der Region Köln ein vergleichsweise knappes Gut.“

Hotels:
Wachsende Touristenzahl lockt Investoren an
In Köln wurden 2012 erstmals mehr als fünf Millionen Übernachtungen gezählt – ein Anstieg um 18 Prozent seit 2008. Im gleichen Zeitraum hat die Anzahl der angebotenen Betten in Köln um rund 13 Prozent zugenommen. Vor diesem Hintergrund haben sich 2011 und 2012 mehrere Hotelbetreiber und Investoren für neue Hotelprojekte entschieden. Die größte Transaktion war die Veräußerung des „MGallery Mondial Am Dom“ an den britischen Fondsmanager Internos Real Investors. Der bisherige Eigentümer Accor verkaufte das Objekt in Form eines „Sale and lease back“-Geschäfts und bleibt somit Betreiber des Hotels.

Mit dem „MotelOne“ am MediaPark wird voraussichtlich im laufenden Jahr und damit nur knapp zwölf Monate nach dem „MotelOne“ am Waidmarkt das dritte Haus der Budget-Hotel-Kette in Köln eröffnen. Ein Kölner Projektentwickler hat das Hotel 2012 an ein Family Office verkauft.

Zwei weitere Transaktionen in diesem Segment: Die Düsseldorfer Hotelgruppe Lindner hat das frühere „Renaissance Cologne Hotel“ von Marriot übernommen und wird das Haus mit 227 Zimmern als das nunmehr zweite der Hotelgruppe in Köln unter dem Namen „Lindner Hotel City Plaza“ betreiben. Zudem kehrt das „Mercure Hotel Köln Junkersdorf am Stadion“ von Accor zu seiner alten Marke Dorint zurück und firmiert künftig unter „Dorint Hotel Köln Junkersdorf“. Die Neue Dorint GmbH wird das Haus wieder selbst pachten und betreiben.

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Datum: 13.03.2013 - 05:18 Uhr
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