Logistikimmobilien: Unterschiedliche Ansätze und Strategien der Projektentwicklung

Nutzer und Betreiber von Logistikzentren verlangen zunehmend mehr auf die aktuellen logistischen Grundanforderungen des Warehousings ausgelegte Immobilientypen, die sich in ihrer Funktionalität und Größe jedoch von am Markt verfügbaren Bestandslagern wesentlich unterscheiden. Die Nachfrage nach modernen, größeren Lagerflächen mit effizienter Nutzung steigt. So unterschiedlich die Wünsche und Anforderungen von Nutzern an neue Logistikimmobilien sind, so unterschiedlich zeigen sich auch die Ansätze und Strategien einer Projektentwicklung.

(businesspress24) - Entscheidend ist, ob der Nutzer die neuen Lagerflächen lediglich anmieten oder langfristig selbst Eigentümer derer werden möchte. Unternehmen, die planen langfristig auch Eigentümer der neuen Lagerflächen zu werden, sehen die Logistikimmobilie als wesentlichen Bestandteil einer Expansionsstrategie, die sie verfolgen. In der Regel entsteht so das neue Logistikzentrum auch auf einem Areal beziehungsweise Grundstück, welches der Nutzer schon im Eigentum hält und häufig am Hauptfirmensitz liegt. Für die Projektentwicklung von Logistikzentren ergeben sich in diesem Fall zwei unterschiedliche Ansätze.

Möglichkeit I:
Der Nutzer der Logistikimmobilie baut selbst und beschäftigt den Projektentwickler mit bauüberwachenden Leistungen. Der Projektentwickler wird in Folge dessen gegen Honorar für die Wahrnehmung einzelner Aufgaben tätig (sog. „Fee Developer“).
Dieses Szenario setzt einen wesentlichen Kapitaleinsatz sowie Cashflow des Nutzers voraus, zumal er sich alle Leistungen bis zur Objektfertigstellung einkaufen muss. Der Nutzer wird Eigentümer der neuen Logistikimmobilie und trägt die vollen Kosten der Gesamtinvestition selbst.
Kann das Logistikzentrum nicht vollständig aus Eigenmitteln erworben werden, führt der Weg den Nutzer in der Regel zur Bank. Die Anforderungen und Auflagen für die Vergabe von Fremdkapital haben sich jedoch gerade für die Finanzierung von Logistikflächen im Bankensektor seit 2014 massiv verschärft. Mittelständischen Unternehmen fällt es nicht leicht, diese Anforderungen -unter anderem die Eigenkapitalquote- zu erfüllen. Ein wesentlich härteres Kriterium ist die Bewertung des Ratings eines Unternehmens. Dieses kann sich gravierend verschlechtern für den Fall, dass eine millionenschwere Finanzierung einer Logistikimmobilie für 15-Jahre oder länger in den Verbindlichkeiten des Unternehmens verzeichnet ist. Ratingagenturen können eine Ratingabstufung vornehmen, was wiederrum bestehende Bankendarlehen verteuern bis hin gefährden kann (Kündigung von Darlehen und/oder Optionsrahmen). Ähnlich verhält es sich in den U.S.A oder Großbritannien, wo Unternehmen an der Börse schon abgestraft werden, wenn sie viel Kapital in Immobilien binden.

Möglichkeit II:
Der Nutzer der Logistikimmobilie bezieht sein neues Logistikzentrum komplett vom Projektentwickler. In diesem Szenario entwickelt der Projektentwickler das maßgeschneiderte Logistikzentrum (sog. „built-to-suit“), trägt die Gesamtinvestition der Projektentwicklung selbst und übergibt schließlich das schlüsselfertige Logistikzentrum im Mietkaufverhältnis an den Nutzer.
Dennoch werden beim Mietkauf die Mietraten nicht einfach "verbrannt", wie es sich beispielswiese im klassischen Mietverhältnis verhält. Beim Mietkauf werden dem Nutzer der Logistikimmobilie die Mietraten angerechnet und das Logistikzentrum geht mit der letzten Mietrate schließlich in dessen alleiniges Eigentum über. Der Nutzer wird auch in diesem Fall Eigentümer. Der Mietkauf über den Projektentwickler bedeutet für den Nutzer somit das Schaffen von Eigentum, jedoch ohne Belastung der Eigenkapitalquote. Finanzierungs- und Ratingrisiken sowie bilanzielle Nachteile erübrigen sich.

Den generellen Erwerb von Lagerflächen einem Mietverhältnis vorzuziehen, wie etwa durch den Mietkauf, ist dann sinnvoll, wenn die neuen Lagerflächen auch langfristig genutzt werden sollen, sprich, über 15-Jahre hinaus. Viele User nutzen ihr neuerrichtetes Logistikzentrum in einer ersten Phase rund 20-Jahre, bevor es nach einer Sanierung weitere 10- bis 15-Jahre in einer zweiten Phase genutzt wird.

Über den Autor: Dipl.-Kfm. Georg Roth ist CEO des Projektentwicklers und Immobilieninvestors Family-Office Roth. Das Unternehmen ist spezialisiert auf die Entwicklung von großen Logistikimmobilien.

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Datum: 16.01.2015 - 04:30 Uhr
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