AENGEVELT analysiert attraktiven Einzelhandelsmarkt in Dresden

(businesspress24) - Dresden ist das politische und zugleich touristische Zentrum Sachsens und verfügt damit als zudem größte Stadt des Freistaates über hervorragende Umsatzpotentiale. Gerade vor diesem Hintergrund besitzt Dresden hinsichtlich der einzelhan­dels­­relevanten Kennziffern „EH-Kaufkraftniveau“ (93,9; Deutschland = 100), „EH-Umsatz­niveau“ (104,7) und „Zentralität“ (111,4 = „Kaufkraft-Import“) noch deutliche Steige­rungspotentiale.

Zwar gibt es in Dresden heute schon mit 1,7 m² Ladenfläche je Einwohner mehr Handelsfläche als im Bundesdurschnitt (1,5 m²/EW), allerdings nur wenig davon in der Innenstadt. Während sich in Städten wie Düsseldorf oder Mannheim 30% bis 40% der Flächen im Zentrum befinden, sind es in der Dresdner Innenstadt lediglich 20% bzw. rd. 180.000 m² bei einem Gesamtbestand von rd. 890.000 m² Einzelhandelsfläche.

Dresdner innerstädtische Einkaufslagen
• Prager Straße: Eine der großen Magistralen der Dresdner Altstadt ist die Prager Straße. Hier sind der Shopping-Center-Besatz und im nördlichen Bereich der Filialisierungsgrad (rd. 70%) hoch. Die geringe Fluktuation und die höchsten Mieten für Handelsflächen bestätigen die Einordnung des nördlichen Teils der Prager Straße als stärkste Einzelhandelslage Dresdens.
Im mittleren Teil der Prager Straße relativiert sich ihre Attraktivität. Die Mieten im südlichen und mittleren Bereich der Prager Straße sind deutlich niedriger als im nördlichen Teil. Hier geht AENGEVELT-RESEARCH indessen nach Abschluss der großflächigen Umbauarbeiten in der „Centrum Galerie“ mit deutlicher Verbesserung der Laufwege sowie dem neuen Ankermieter PRIMARK zukünftig von einer deutlichen Aufwertung der Handelslagen aus. Verstärkt wird dies durch die Entwicklung am Wiener Platz: Mitte 2014 beginnt die REVITALIS REAL ESTATE AG direkt an der Fußgängerzone den Bau eines neuen Wohnquartiers. In dem sechs- bzw. siebengeschossigen „PRAGER CARRÉE“ (rd. 32.000 m² BGF; oberirdisch) werden auf rd. 5.900 m² Einzelhandels- und Gewerbeflächen entstehen und auf den restlichen Flächen voraussichtlich 241 (Miet-)Wohnungen. Die Fertigstellung ist für das 3. Quartal 2016 geplant.

• Altmarkt: An die Prager Straße schließt der Altmarkt als Mittelpunkt der historischen Altstadt an. Sowohl direkt am Platz als auch in den angrenzenden Straßen und Gassen bietet sich eine Vielzahl an Shoppingangeboten und Gastronomie. Von kleinen Läden über Warenhäuser bis hin zur „Altmarkt-Galerie“ lädt dieses Quartier die Dresdner und Touristen zum Bummeln ein.
• Neumarkt bzw. „An der Frauenkirche“: Nördlich des Altmarkts ist ein Quartier mit mittlerweile nahezu vollständig abgeschlossener und rundum gelungener Rekonstruktion historischer Gebäude. Dieses Gebiet ist besonders bei Touristen beliebt. Entsprechend hoch sind die Spitzenmieten mit EUR 80,-/m². In guten Lauflagen starten die Mieten bei EUR 50,-/m². Abseits der hochfrequentierten Lagen fallen die Mieten dann rasch ab (z.T. bis hinunter auf EUR 10,-/m²).
• Innere Neustadt: Auf der nördlichen Seite der Elbe schließt das Quartier Innere Neustadt an. Entlang der Königsstraße ist dieses Viertel geprägt von Galerien, Kunsthandlungen und Luxus-Boutiquen. In Bestlage liegen hier die Mieten zwischen EUR 30,- bis hin zu EUR 50,-/m².

Dresdner Einzelhandelsmieten
In Dresden werden neben Berlin und Leipzig im Vergleich der östlichen Handelszentren die höchsten Spitzenmietenmieten erzielt. Dabei war das Mietwachstum in Dresden rasant: 2007 wurden im Spitzensegment in Dresden (erst) EUR 55,-/m² erzielt. Binnen fünf Jahren hat sich der Wert verdoppelt und seitdem stabilisiert:
• Die TOP-A-Lage ist räumlich extrem begrenzt, dementsprechend steht dem (vorhandenen) Angebot eine hohe Nachfrage gegenüber. Aktuell werden für Top-Flächen in bester Lage (nördliche Prager Straße) wie bereits in den Vorjahren Spitzenmieten von rd. EUR 110,- /m² Verkaufsfläche erzielt.
• Die A-Lage ist neben der Top-A-Lage durch eine hohe Passantenfrequenz mit hoher Kaufbereitschaft gekennzeichnet (z.B. Teilbereiche der mittleren Prager Straße und Altmarkt). Der Wettbewerb um Ladenflächen ist hoch, aber geringer als dies in der Top-A-Lage der Fall ist. In der Spitze erreichen die Mieten in Dresdner A-Lagen bis zu EUR 80,-/m² Verkaufsfläche, die günstigsten Flächen ca. EUR 55,-/m²
• In den etablierten, gleichwohl weniger frequenzstarken B-Lagen (z.B. Seestraße, Wildsdruffer Straße – westlicher Teil und am Hauptbahnhof) bewegt sich das Mietniveau i.d.R. zwischen EUR 20,- bis 30,-/m². Im Spitzensegment werden z.T. bis zu EUR 60,-/m² Verkaufsfläche erzielt.
• Auf deutlich niedrigerem Niveau bewegen sich die realisierbaren Mieten in C-Lagen (z.B. Kreuzkirche, Ferdinandplatz, Hauptstraße und östlicher Teil der Wilsdruffer Straße). Hier liegen die aktuell kontrahierten Mietwerte objektabhängig zwischen EUR 8,- und 12,-/m² und in der Spitze bei rd. EUR 15,-/m². Im Einzelfall sind auch in sehr guter Frequenzlage Mieten von bis zu EUR 40,-/m² erzielbar.
• In den Stadtteilzentren (z.B. Schillerplatz, Fetscherplatz, Löbtau Center) sind bei überwiegend stabiler Flächennachfrage aktuell Einzelhandelsmieten zwischen EUR 10,- und 25,-/m² marktüblich. Die EUR 25,-/m² werden dabei branchenabhängig in besonders bevorzugten bzw. umsatzstarken und verkehrsgünstigen Standorten gezahlt.
• In den Einkaufszentren am Rand (Ausfallstraßen, „Grüne“ bzw. „Braune Wiese“), wie z.B. dem „Elbepark“ oder dem „Kaufpark Nickern“, sind die Mieten etwas höher und bewegen sich in einem Preisband von EUR 20,- bis hin zu 35,-/m².

Trends 2014-2015
• AENGEVELT–RESEARCH prognostiziert aufgrund des anhaltenden Bevölkerungswachs­tums und einer steigenden absoluten Kaufkraft u.a. dank wachsender Touristen-Zahlen auch zukünftig eine dynamische Entwicklung insbesondere der innerstädtischen Einzelhandelslagen.
• Die hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in Top-A-Lage hält an.
• AENGEVELT–RESEARCH prognostiziert eine stabile Mietentwicklung in 2014/2015 mit evtl. leicht anziehenden Spitzenmieten in den gefragten innerstädtischen Top-Lagen.
• Ab dem nördlichen Teil der Prager Straße bis hin zum Neumarkt (Frauenkirche) wird es zu einer weiteren Verdichtung der Einzelhandelsflächen kommen.
• Der südliche Teil der Prager Straße bis hin zum Hauptbahnhof profitiert von den aktuellen Entwicklungen (neu konzeptionierte „Centrum Galerie“ und Bebauung „Wienerplatz“) mit der Folge steigender Mieten im südlichen bis mittleren Teil der Prager Straße.

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Datum: 15.05.2014 - 07:10 Uhr
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