AENGEVELT analysiert robusten Büromarkt Leipzig
(businesspress24) - 2013 wurden nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH auf dem Leipziger Büroflächenmarkt rd. 72.000 m² umgesetzt. Zusammen mit dem Jahr 2010 ist dies das niedrigste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Gegenüber dem Vorjahr (2012: rd. 90.000 m²) bedeutet dies einen Rückgang um 20%. Zudem liegt die 2013er Marktleistung 21% unter dem Wert des jüngsten 10-Jahresdurchschnitts (Æ 2003 bis 2012: rd. 90.900 m²).
Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen auf 80.000 m² anziehenden Büroflächenumsatz. Im 1. Quartal lag die Marktleistung bei überdurchschnittlichen 21.000 m².
Short Facts 2013:
• Das Ergebnis von 72.000 m² Büroflächenumsatz in 2013 ist im wesentlichen auf das Fehlen großvolumiger Abschlüsse ab 2.000 m² zurückzuführen: Im Jahr 2012 erfolgten sechs Abschlüsse in der Größenklasse ab 2.000 m² mit einem Flächenumsatz von insgesamt 24.500 m² und einer Marktquote von 27%. 2013 gab es in diesem Größensegment lediglich zwei Abschlüsse mit zusammen rd. 10.400 m². Die Marktquote halbierte sich auf 14%.
Dagegen erhöhte sich der Marktanteil der Abschlüsse bis 250 m² von 24% auf 33% bzw. 24.000 m² (2012: 21.800 m²). Insgesamt entfielen 2013 69% bzw. 49.500 m² auf Verträge bis 1.000 m² (2012: geringere Marktquote von 54% indessen nahezu identischer Flächenabsatz von 48.600 m²).
• Hinter der kleinteiligeren Nachfrage u.a. stehen junge, neue und wachsende Unternehmen: Dadurch werden Jahr für Jahr in Leipzig zusätzliche Flächen in Anspruch genommen (Büroflächenmehrverbrauch). So entfiel in den letzten vier Jahren ein überdurchschnittlich hoher Anteil von 45% bis 60% des Büroflächenumsatzes auf Flächenexpansionen, Neuansiedlungen bzw. Neugründungen (2013: 53%; 2012: 45%).
• Dies führt dazu, dass der Leerstand - auch in Jahren mit geringeren Büroflächenumsätzen - kontinuierlich sinkt: Standen in Leipzig Ende 2012 noch rd. 520.000 m² Bürofläche leer, waren es wie von AENGEVELT-RESEARCH prognostiziert Ende 2013 480.000 m². Dies entspricht einer nominellen Leerstandsquote von 14,3% (2012: 15,6%)
• 2013 wurden lediglich 5.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (2012: rd. 14.000 m²). Dies entspricht einer Innovationsquote von lediglich 0,1% des gesamten Büroflächenbestandes von 3,35 Mio. m². Hiervon standen Ende 2013 keine Flächen zur Anmietung zur Verfügung.
• Die Verknappung an Flächen innerhalb des Rings führt dazu, dass die Spitzenmieten auf EUR 12,-/m² (Ende 2012: EUR 11,50/m²) angestiegen sind.
Prognose / Trends 2014
• Für das Jahr 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH einen auf rd. 80.000 m² anziehenden Büroflächenumsatz.
• Für das erste Quartal 2014 analysierte AENGEVELT- RESEARCH einen Flächenumsatz in Höhe von rd. 21.000 m², der 31% über dem Wert des Vorjahreszeitraums liegt (I. Q 2013: 16.000 m²).
• Bis Ende 2014 erwartet AENGEVELT-RESEARCH einen weiteren Abbau der nominellen AngeÂbotsreserve auf rd. 440.000 m² Bürofläche (siehe dazu auch LeerstandsdiffeÂrenzierung nach ARLEX AENGEVELT-RESEARCH LeerstandsindEX).
• 2014 werden rd. 11.000 m² neue Bürofläche fertiggestellt (= Innovationsquote: 0,3%), von denen lediglich noch 3.000 m² verfügbar sind.
• Die Spitzenmiete stellt sich 2014 nach Analysen von AENGEVELT-RESEARCH stabil auf rd. EUR 12,00/m². Indessen zeichnen sich aufgrund weiterer Verknappungen in gefragten Lagen vor allem im mittleren Preissegment Erhöhungstendenzen ab.
Büroflächenumsätze nach Lagen
• Auf den Altstadtkern (Innenstadt) entfielen rd. 18.600 m² bzw. 26% des gesamten Büroflächenumsatzes (2012: 23.500 m² bzw. 26%). Höhere Umsatzanteile sind hier ungeachtet der regen Nachfrage durch die zunehmende Angebotsverknappung insbesondere großer zusammenhängender Flächen limitiert.
• Hiervon profitieren vor allem die erweiterten Cityrandlagen, auf die wie bereits 2012 der größte Flächenumsatz mit rd. 69% bzw. gut 49.600 m² entfiel (2012: 58% bzw. 52.300 m²).
• In direkter Ringlage wurden 2013 nur noch 3.100 m² bzw. 4% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes kontrahiert (2012: 13.300 m² bzw. 15%), während es in den Randlagen bzw. im äußeren Bereich gerade einmal 1% bzw. 700 m² waren (2012: 1% bzw. 900 m²).
Büroflächenumsätze nach Branchen
In der Branchenanalyse dominiert in Leipzig seit Jahren die Nachfragegruppe der unternehmensbezogenen und beratenden Dienstleister:
• Im Jahr 2013 konnte die Gruppe der unternehmensbezogenen bzw. sozialen Dienstleister ihren Anteil am Büroflächenumsatz sowohl absolut als auch prozentual auf rd. 37.500 m² bzw. 52% steigern (2012: 33.700 bzw. 38%).
• An zweiter Stelle folgen ungeachtet eines Umsatzrückgangs Vereine und Verbände bzw. die Öffentliche Hand mit d. 10.600 m² bzw. 15% (2012: 17.200 m² bzw. 19%).
• Den nahezu gleichen Wert erreichten die sonstigen Nachfrager (u.a. Handels- und Industrieunternehmen) mit rd. 10.500 m² (2012: 18.200 m² bzw. 20%).
• Zum wiederholten Male rückläufig waren auch die Büroflächenumsätze der Medien-/Kommunikations- und IT-Unternehmen mit rd. 9.500 m² bzw. 13% des gesamten Leipziger Flächenumsatzes (2012: 13.700 m² bzw. 15%; 2011: 26.300 m² bzw. 27%).
• Auf die Finanzbranche entfielen 2013 rd. 3.900 m² bzw. 5% (2012: 7.200 m² bzw. 8%).
Büroleerstände
U.a. aufgrund der anhaltend expansiven Büroflächennachfrage sank der Leerstand in Leipzig weiter auf 480.000 m², bewegt sich indessen mit 14,3% noch immer auf recht hohem Niveau.
Für die Bewertung der Marktwirksamkeit des Flächenleerstands ist die rein statistische Leerstandsquote indessen nicht aussagekräftig. Unter Anwendung des von AENGEVELT-RESEARCH entwickelten Leerstandsindex „ARLEX“ („AENGEVELT-RESEARCH LerstandsÂindEX“) ist der Gesamtleerstand hinsichtlich unterschiedlicher Mietwirksamkeiten zu differenzieren:
• Am Leipziger Büromarkt sind rd. 86.000 m² bzw. 18% als „regionalisierte FluktuationsÂreserve“ für das reibungslose Funktionieren des Marktes notwendig.
• 232.000 m² bzw. 48% entfallen auf „strukturelle Leerstände“, also leerstehende Büroflächen in Objekten, die mindestens 5 Jahre Leerstandsquoten von 50% und mehr aufweisen. Diese Flächen sind nicht vermarktungsfähig und deshalb nicht marktrelevant (Fachjargon: „Marktleichen“).
• Ebenfalls nur bedingt marktwirksam sind Untermietflächen bzw. „latente Leerstände“, die indessen in Leipzig zu vernachlässigen sind.
• Nach Subtraktion der vorerwähnten Flächenbestände ergibt sich der marktwirksame Flächenüberhang von 162.000 m² (2012: 193.000 m²). Das sind rd. 34% des nominellen Gesamtleerstands bzw. lediglich 4,8% des Gesamtflächenbestand von 3,35 Mio. m².
• Die Leerstandsdifferenzierung gemäß ARLEX zeigt, dass die nominelle Leerstandsrate (14,3%) wie allerorten auch in Leipzig allenfalls indikative Aussagekraft hat.
Mietniveau: Moderater Anstieg
• Im Spitzensegment (oberste 3% des Mietflächenabsatzes) bleibt das Angebot knapp. Die Spitzenmiete erhöhte sich 2013 moderat auf 12,-/m² (2012: EUR 11,50/m²).
• Im Bereich der Durchschnittsmieten zeigt sich am deutlichsten die positive Entwicklung am Leipziger Büromarkt: Im gesamten Stadtgebiet steigt das Durchschnittsmietniveau seit vier Jahren und erreicht zum Ende 2013 den Wert von EUR 6,60/m² (2010: EUR 5,70/m²).
• In der City gaben die mittleren Mieten auf EUR 8,-/m² nach (2012: EUR 8,20/m²). Diese Entwicklung ist indessen qualitätsbedingt und nicht Folge eines gesunkenen Mietniveaus. Am Cityrand zogen sie dagegen auf EUR 6,60/m² an (2012: EUR 6,20/m²).
• Für 2014 prognostiziert AENGEVELT-RESEARCH weitere Mietsteigerungspotentiale im mittleren Preissegment.
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Unternehmensinformation / Kurzprofil:
AENGEVELT IMMOBILIEN, gegründet 1910, ist mit rd. 125 Mitarbeitern an den Standorten Düsseldorf (Stammhaus), Berlin, Frankfurt/M., Leipzig, Magdeburg und Dresden einer der größten und erfahrensten Immobilien-Dienstleister Deutschlands und bietet seinen Kunden zusammen mit seinen Partnernetzwerken DIP – Deutsche Immobilien-Partner und IPP International Property Partners bundesweit und international eine umfassende kundenindividuelle Betreuung in den Marktsegmenten Büro, Einzelhandel, Logistik, Hotel und Wohnen.
Das Unternehmen begleitet und berät seine Kunden auf Basis seines umfangreichen wissenschaftlichen Immobilien-Research auf der gesamten Wertschöpfungsstrecke ihrer Liegenschaften – vom Einkauf über Projektinitiierung/-begleitung, Vermietung etc. bis hin zum Exit/Verkauf.
Hierbei lässt AENGEVELT regelmäßig seine Dienstleistungen durch ein unabhängiges Marktforschungsinstitut überprüfen. Das Ergebnis der jüngsten Befragung sind wiederum Bestnoten hinsichtlich der Kundenzufriedenheit: Die Quote derjenigen, die AENGEVELT auf jeden Fall bzw. evtl. wieder als Dienstleister beauftragen würden, erreicht den Spitzenwert von 99%.
Um seinen Kunden eine völlig interessenunabhängige, marktorientierte Fachberatung zu garantieren, ist und bleibt AENGEVELT absolut banken-, versicherungs- und weisungsungebunden und damit frei von Allfinanz- und Konzernstrategien und pflegt zudem ein umfassendes Wertemanagement.
Außerdem ist AENGEVELT seit 2008 DIN EN ISO9001:2008 zertifiziert und gehörte 2010 zu den ersten Unternehmen der deutschen Immobilienwirtschaft, die von der „Initiative Corporate Governance der deutschen Immobilienwirtschaft e.V.“ (ICG) das Zertifikat „ComplianceManagement“ erhalten haben.
AENGEVELT IMMOBILIEN GmbH & Co. KG
Thomas Glodek
Leiter Öffentlichkeitsarbeit
Kennedydamm 55 / Ross-Straße
D-40476 Düsseldorf
Tel.: 02 11/83 91-307
Fax: 02 11/83 91-261
Mobil: 01 72/98 04-203
Website: www.aengevelt.com
Facebook: www.facebook.com/aengevelt.immobilien
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Datum: 14.05.2014 - 04:48 Uhr
Sprache: Deutsch
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Kategorie:
Bau & Immobilien
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