Kölner Immobilienmarkt weiterhin stark
GREIF & CONTZEN legt aktuellen Bericht zum
Investmentmarkt Köln vor: 2013 wechselten Immobilien im Gesamtwert von knapp 3,8 Milliarden Euro den Besitzer – Anstieg um zehn Prozent gegenüber 2012 vor allem durch gute Geschäfte mit Büro- und Einzelhandelsobjekten
(businesspress24) - Köln ist einer der favorisierten Standorte auf dem deutschen Investmentmarkt. Die Ergebnisse des jüngsten Investmentmarktberichts Köln, den die Immobilienexperten von GREIF & CONTZEN jetzt vorlegten, belegen dies eindrucksvoll. Er listet gleich mehrere Großtransaktionen im bis zu dreistelligen Millionenbereich auf, die 2013 von institutionellen Investoren getätigt wurden. Sie sorgten ebenso wie eine Vielzahl mittlerer und kleiner Verkäufe dafür, dass das Transaktionsvolumen gegenüber 2012 um zehn Prozent ansteigen konnte. Innerhalb des zurückliegenden Jahrzehnts wurde lediglich 2006 und 2007 ein höheres Transaktionsvolumen erzielt. Den größten Anteil am Gesamtumsatz 2013 hatten mit 32 Prozent Wohnungs- und Teileigentum, gefolgt von Büro- und Geschäftshäusern inklusive Einzelhandel (21 Prozent) und Mehrfamilienhäusern (18 Prozent). Die überwiegende Mehrheit der großen Verkäufe betraf die Kölner Innenstadt. Dabei war die Käufergruppe der Fondsgesellschaften die deutlich aktivste. „Unser Bericht zeigt: Unter den Marktteilnehmern herrscht ein großes Vertrauen in die langfristige Leistungsfähigkeit der rheinischen Metropole“, betont Theodor J. Greif, Geschäftsführer der GREIF & CONTZEN Immobilien GmbH, bei der Vorstellung des Investmentmarktberichts Köln 2013, den die Immobilienexperten von GREIF & CONTZEN pünktlich zur MIPIM vorlegen. Die in Cannes stattfindende Messe ist jährlich Treffpunkt der internationalen Immobilienbranche. GREIF & CONTZEN ist seit Jahren mit dabei und das einzige inhabergeführte Maklerunternehmen, das den Kölner Immobilienmarkt in der französischen Metropole vertritt.
Die wichtigsten Entwicklungen auf dem Kölner Markt der Büro-, Einzelhandels-, Gewerbe-, Industrie-, Hotel- und Wohnimmobilien präsentiert GREIF & CONTZEN in Cannes auch den internationalen Besuchern.
Größter Abschluss des vergangenen Jahres war der Kauf der restrukturierten „Neumarkt-Galerie“ durch die Deka Immobilien Europa. Er zählt mit einem geschätzten Kaufpreis von 295 Millionen Euro zu den 20 größten Transaktionen des Jahres 2013 in Deutschland. Der Verkäufer, eine luxemburgische Objektgesellschaft, hinter der die irische Signature Capital steht, hatte das Objekt 2011 aus einer Insolvenz übernommen. Mit zahlreichen Neuvermietungen – vor allem mit der Anmietung des Textildiscounters Primark mit mehr als 10.000 Quadratmetern Mietfläche – konnte Signature Capital das Einkaufszentrum neu positionieren.
Städtebaulich bedeutsam ist der Anfang 2014 bekannt gewordene Verkauf eines Gebäudeensembles am Rudolfplatz durch die Sparkasse KölnBonn an ein Konsortium von privaten Investoren. Die Development Partner AG ist mit der Projektentwicklung beauftragt.
Büroimmobilien
Die größte Bürotransaktion war der Verkauf der „Neuen Direktion“ an den HausInvest Fonds der Commerzbank Gruppe. Geschätzter Kaufpreis: 128 Millionen Euro. Das Objekt ist vollständig an die Europäische Agentur für Flugsicherheit vermietet, die 2016 von Deutz auf die gegenüberliegende Rheinseite ziehen wird. Hochtief Projektentwicklung baut derzeit hinter der historischen Fassade ein neues Bürogebäude mit rund 21.400 Quadratmetern Mietfläche. Weitere bedeutende Kaufverträge stammen ebenfalls aus dem Bürosegment. So erwarb der kanadische REIT Dundee International das „Cäcilium“ von einem Offenen Fonds der SEB. Das Objekt aus dem Baujahr 2009 umfasst rund 17.500 Quadratmeter Bürofläche. Die BEOS AG hat ihr Büroensemble „Quartier 1“ im Carlswerk und einen Teil der ehemaligen Sony-Zentrale in Köln-Ossendorf in den Spezialfonds BEOS Corporate Real Estate Fund Germany (CREFG) II eingebracht. Die Union Investment hat die im Bau befindliche Projektentwicklung Holzmarkt 1 Anfang 2014 erworben.
Außer diesen Verkaufserfolgen untermauerten gute Vermietungsergebnisse die Attraktivität des Bürostandortes Köln. „Wir beobachten“, erläutert Immobilienexperte Greif, „dass aufgrund derartig positiver Signale die Preiserwartungen der Bestandshalter stetig ansteigen.“
Gesunken ist an deutschen Top-Standorten 2013 entsprechend die Spitzenrendite für Bürogebäude. Dies gilt auch für Köln, wo mehrere Premium-Objekte verkauft werden konnten. Die Spitzenrendite rangiert deshalb nicht mehr bei 5,2 Prozent, wie zu Beginn des vergangenen Jahres, sondern bei 4,9 Prozent.
Einzelhandelsimmobilien
Die bedeutendsten Abschlüsse auf dem Kölner Markt für Einzelhandelsimmobilien waren neben dem Verkauf der Neumarkt-Galerie der Ankauf des Gebäudes Ehrenstraße 41-43/Benesisstraße 60 durch die CENTRUM Grundstücksgesellschaft mbH für rund 18 Millionen Euro. Das Objekt in der Ehrenstraße hatte zuvor einem Fonds der Deka gehört.
In den Kölner 1a-Lagen, wie der Schildergasse oder der Hohe Straße, ist zudem die Spitzenmiete innerhalb der vergangenen zwölf Monate erneut gestiegen. Derzeit liegt sie bei 260 Euro pro Quadratmeter. Dieser Anstieg und die hohe Anzahl der Neuvermietungen zeigen, dass es weiterhin einen deutlichen Nachfrageüberhang gibt. Die Schildergasse gehört damit zu den besten vier Einzelhandelslagen in Deutschland. In den vergangenen zehn Jahren ist die Spitzenmiete um rund 30 Prozent gestiegen. Das entspricht einer durchschnittlichen Mieterhöhung von etwa 2,7 Prozent pro Jahr.
Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien
Der Markt für Logistikimmobilien startete positiv in das Jahr 2013. Grund war der Kauf eines 42.700 Quadratmeter großen Areals am Eifeltor durch Prologis. Mitte des Jahres erfolgte eine weitere Großtransaktion: Die Rainer GmbH, eine Spezialfirma für Ladungssicherungstechniken bei Containerfracht, erwarb ein über 14.500 Quadratmeter großes Grundstück inklusive einer Halle sowie Büro- und Freiflächen zur Selbstnutzung. Zudem kaufte der Aachener Transport- und Logistikdienstleister Hammer das in Pulheim gelegene, zuvor angemietete Objekt „Logistic Point Cologne“ (LPC). Verkäufer der Immobilie mit einer Gesamtnutzfläche von 37.500 Quadratmetern war der geschlossene Immobilienfonds LaSalle German Income and Growth (LGIG).
Insgesamt sank jedoch das Logistik-Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um etwa 4,6 Prozent. „Da insgesamt das Investoreninteresse an Logistikobjekten in Deutschland hoch ist“, erklärt Theodor J. Greif dazu, „führen wir die Reduktion der Geldumsätze in Köln in den vergangenen beiden Jahren auf das zu geringe Objektangebot zurück.“
Das gilt auch für das Mietgeschäft: Aufgrund des geringen Flächenangebots im Stadtgebiet von Köln konnte 2013 die Nachfrage nach modernen Hallenflächen nicht vollständig bedient werden. Die Folge: Logistikdienstleister behelfen sich mit Erweiterungen ihrer Bestandsflächen oder weichen in die umliegenden Regionen aus.
Vertiefende Analysen zu diesem Segment bietet der aktuelle Marktbericht „Gewerbe: Industrie | Lager | Logistik Köln 2013“ von GREIF & CONTZEN.
Hotels
Wie schon in den Vorjahren verzeichnete das Hotelsegment in Köln auch 2013 rege Geschäfte durch Projektentwickler und Investoren.
So wechselten zwei Holiday-Inn-Hotels im Zuge der Veräußerung des „Queens Moat“-Portfolios, das insgesamt 20 Objekte und 3.700 Zimmer umfasste, ihren Besitzer. Die Häuser befinden sich am Flughafen Köln/Bonn und an der Dürener Straße in Lindenthal. Sie gehören nun zur Gruppe Leonardo Hotels um David Fattal. Daneben wurde das Adagio Aparthotel am Blaubach von Fay Projects verkauft. Die Bernd-Reiter-Gruppe vervollständigte überdies ihr Entwicklungsgebiet am Zollstockgürtel mit der Eröffnung des EuroNova arthotels, in dem sich 73 Zimmer befinden.
Weiteres Beispiel: Auf dem Areal „Deutzer Feld“ an der Gummersbacher Straße, das von Aurelis entwickelt wird, wurde ein 3.700 Quadratmeter großes Grundstück an die Wiesbadener B&B Hotels GmbH veräußert. Der Neubau soll 2015 mit 109 Zimmern eröffnen.
Mietwohnhäuser/Zinshäuser
Die wachsende Einwohnerzahl und der stetige Trend zum Ein-Personen-Haushalt sorgten in Köln auch 2013 für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Deshalb und weil sich das Ausfallrisiko auf mehrere Parteien streuen lässt, nahm die Attraktivität von Zinshäusern als alternative Kapitalanlage sowohl für institutionelle als auch private Investoren zu. Die Folge: steigende Angebotspreise. Insgesamt wurden am Kölner Markt Transaktionen im Gesamtwert von rund 682 Millionen Euro getätigt – 2,6 Prozent weniger als im Vorjahr. „Als Konsequenz aus dem geringen Angebot zeigten immer mehr Investoren die Bereitschaft, geringe Qualitätseinschränkungen beim Instandhaltungszustand oder der Objektlage zu akzeptieren“, berichtet Immobilienexperte Greif.
Die Mieten für Wohnungen im gehobenen Preissegment blieben 2013 konstant. Die möglichen Spitzenmieten für Neubauten in sehr guten Lagen ebenfalls – sie lagen zwischen 14 und 16,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im mittleren Mietpreissegment allerdings stiegen die Mieten 2013.
Eigentumswohnungen
Das Transaktionsvolumen für Wohnungs- und Teileigentum lag – wie schon seit 2010 – erneut bei über 1,2 Milliarden Euro. Rund ein Drittel des Gesamtumsatzes des Kölner Immobilienmarktes entfiel 2013 auf dieses Segment sowohl zum Eigenbedarf als auch zur Kapitalanlage. Wegen des weiterhin hohen Bedarfs sowie des günstigen Zinsumfeldes wird die Nachfrage privater Haushalte nach Eigentumswohnungen hoch bleiben. Die Anzahl der Baufertigstellungen war 2012 zwar auf 3.114 Wohneinheiten gestiegen (2011: 2.669), konnte jedoch den Bedarf an Wohnraum in Köln erneut nicht ausgleichen.
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Das Dienstleistungsangebot der über 80 Spezialisten bei Greif & Contzen reicht über alle Immobilienarten: Hochwertige Privatimmobilien, Einzelhandels- und Büroflächen, Industrie- und Logistikflächen, Grundstücke, Investmentobjekte oder auch land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften. Die Serviceleistungen decken dabei die gesamte Wertschöpfungskette ab - von der Marktanalyse und der Beratung bei Projektentwicklungen über die Immobilienbewertung, maßgeschneiderte Vermarktungskonzepte und zielgruppengerechte Vermittlung bis hin zur technischen und kaufmännischen Verwaltung.
Seit über 35 Jahren vertrauen die Kunden auf das Wissen, die Qualität und die Diskretion von Greif & Contzen. Ob Eigentümer, Nutzer oder Investoren: Spezialisiert auf hochwertige und renditestarke Immobilien zählt Greif & Contzen Großkonzerne ebenso zu seinen Kunden wie Gesellschaften aus dem Bereich des Asset Managements, mittelständische Betriebe der unterschiedlichsten Branchen und vermögende Privatkunden. Eine überregionale Kooperation bindet das Kölner Unternehmen als regionalen Spezialisten in ein Netzwerk mit mehreren europäischen Standorten ein. Die Entwicklung der regionalen Immobilienmärkte analysiert Greif & Contzen in regelmäßig erscheinenden Büro-, Gewerbe- und Investmentmarktberichten.
Datum: 06.03.2014 - 13:49 Uhr
Sprache: Deutsch
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